TƯ VẤN THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ ĐẤT

    Hàng ngày có vô vàn các thủ tục hành chính từ đơn giản cho đến phức tạp, trên nhiều lĩnh vực diễn ra trong cuộc sống của chúng ta. Một trong những thủ tục diễn ra phổ biến nhất chính là thủ tục mua bán nhà đất. Tuy phổ biến là vậy nhưng đây cũng là một trong những thủ tục rất quan trọng, ẩn chứa rất nhiều rủi ro, đòi hỏi không chỉ sự tỉnh táo, cẩn thận mà còn là một nền tảng kiến thức pháp lý vững chắc của người giao dịch. Chính vì thế,  Công ty Luật Doanh Trí chúng tôi luôn hiểu rằng để tiến hành thủ tục mua bán nhà đất theo đúng quy định mà pháp Luật Nhà nước Việt Nam quy định là điều không mấy dễ dàng đối với quý khách hàng. Vì vậy để đảm bảo cho việc mua bán nhà đất diễn ra đúng thủ tục và suôn sẻ, công ty Luật Doanh Trí chúng tôi  xin sẽ cung cấp cho quý khách hàng thông tin đầy đủ về vấn đề trên qua bài viết sau.

A. Căn cứ pháp lý :

 -Bộ luật dân sự 2015

 -Luật đất đai 2013

-Luật nhà ở 2014

B. Điều kiện mua bán nhà đất ( Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất):

   Theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

+ Có Giấy chứng nhận;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

C.Trình tự, thủ tục mua bán nhà đất :

I.Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, sổ hồng:

1.Đối với dự án hình thành trong tương lai:

* Bước 1. Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai:

 Nhà ở hình thành trong tương lai muốn mua bán chuyển nhượng cần hoàn thành ký kết hợp đồng mua bán nhà đất với chủ đầu tư. Tùy vào từng dự án mà có quy trình khác nhau, tuy nhiên cũng sẽ bao gồm những thủ tục cơ bản sau:

- Thông tin pháp lý người bán, người mua
- Thông tin mô tả về nhà ở hình thành trong tương lai (Ghi thông số nhà ở theo HĐMB ký với chủ đầu tư, số Hợp đồng mua bán…)
- Bản gốc các lần đóng tiền theo tiến độ của HĐMB nhà ở
- Tổng số tiền hai bên thỏa thuận chuyển nhượng
- Số tiền đặt cọc
- Các đợt thanh toán tiền tiếp theo, hình thức thanh toán
- Thời điểm hai bên ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai tại văn phòng công chứng

* Bước 2. Làm việc với chủ đầu tư

- Người bán sẽ được thông báo số tiền đã đóng, hóa đơn giá trị gia tăng, phiếu đề nghị chuyển nhượng, …

- Sau 5-7 ngày làm việc tuỳ thuộc vào chủ đầu tư, thời hạn có thể nhanh hơn. Chủ đầu tư sẽ cung cấp cho bên bán các giấy tờ sau: Phiếu đề nghị chuyển nhượng đã đóng dấu, Phiếu xác nhận chưa ra sổ đã đóng dấu, toàn bộ hóa đơn Kế toán, xác nhận thanh toán công nợ.

* Bước 3: Chờ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư

Sau khi ký hợp đồng cọc thì khách hàng sẽ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư theo tiến độ dự án. Nếu tiến hành mua bán lại thì người bán và người mua sẽ ra phòng công chứng để thực hiện giao dịch của mình. Những loại giấy tờ cần chuẩn bị:

Bên chuyển nhượng (Bên Bán)

- Bản gốc CMT + 04 bản photo công chứng (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)

- Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)

- Bản gốc giấy đăng ký kết hôn (nếu bên sở hữu là vợ và chồng)

- Bản gốc hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

- Bản gốc hóa đơn các lần đóng tiền mua nhà ở theo tiến độ của HĐMB

Bên nhận chuyển nhượng (Bên mua)

- Chuẩn bị bản gốc CMND, bản gốc Hộ khẩu thường trú

Sau khi hoàn thành chuyển nhượng 2 bên thực hiện nghĩa vụ đóng thuế theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Thuế trước bạ 0,5% giá trị tài sản; 2% giá trị tài sản cho thuế thu nhập cá nhân, lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định hồ sơ.

Bước 4. Nộp giấy tờ công chứng cho chủ đầu tư và chờ nhận hồ sơ

2.Đối với nhà đất lẻ:

- Trường hợp mua bán đất chưa có sổ đỏ và sổ hồng bao gồm:

+ Người sử dụng đất không đủ điều kiện làm sổ đỏ

+Người sử dụng đất có đủ tất cả điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ

Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ ẩn chứa nhiều rủi ro do tài sản này không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu sẽ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản. Nhà đất chưa có sổ đỏ có thể đang thuộc diện quy hoạch, có tranh chấp hay bị tịch thu,... Khi sở hữu tài sản này có bất cứ phát sinh nào người mua sẽ là người chịu thiệt thòi hơn cả.

II.Thủ tục mua bán nhà đất đã có sổ đỏ, sổ hồng:

*Bước 1: Đặt cọc (không bắt buộc)

Mặc dù pháp luật không bắt buộc các bên phải đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất nhưng thông thường người dân thường lập hợp đồng đặt cọc để “làm tin”. Để đặt cọc an toàn và hợp pháp thì người dân nên thực hiện theo hướng dẫn đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất.

*Bước 2: Công chứng, chứng thực

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhà đất cho nhau phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

*Bước 3: Khai thuế, lệ phí

Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nếu các bên thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì nên khai thuế, lệ phí trước bạ cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên để tiết kiệm thời gian.

*Bước 4: Đăng ký sang tên

* Chuẩn bị hồ sơ

Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay thì hồ sơ đăng ký biến động gồm:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

- Hợp đồng chuyển nhượng.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.

- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).

* Nộp hồ sơ

- Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

- Trường hợp không nộp tại UBND cấp xã thì:

+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

+ Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

* Tiếp nhận, giải quyết

* Thời hạn giải quyết: Thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Trên đây là những thông tin về “Tư vấn thủ tục mua bán nhà đất”. Để biết thêm thông tin chi tiết và tư vấn về vấn đề này Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật Doanh Trí theo một trong các phương thức sau:

Hotline: 0911.233.955 – (024) 6293 8326

Email: [email protected]

Luật Doanh Trí rất hân hạnh khi được đồng hành cùng Quý Khách hàng!

Trân trọng./