THỦ TỤC MUA, BÁN ĐẤT CHƯA CÓ SỔ ĐỎ MỚI NHẤT NĂM 2021

Hiện nay nhu cầu mua, bán đất của người dân ngày càng tăng cao nhằm mục đích xây dựng nhà ở, các công trình xây dựng khác hoặc sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư. Tuy nhiên hầu hết các thửa đất này đều chưa được cấp quyền sử dụng đất và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý như đất không không được cấp quyền sử dụng đất do không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, đất đang tranh chấp. Mặc dù, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nhiều người vẫy chấp nhận thực hiện việc mua bán với mong muốn sau khi mua xong sẽ hợp thức hóa được loại đất này để thu về khoản giá trị lớn hơn hoặc cũng có người không am hiểu pháp luật nên lỡ mua phải loại đất này. Vậy để tránh những rủi ro pháp lý khi mua, bán đất chưa có sổ đỏ thì cần thực hiện những thủ tục nào? Với đội ngũ chuyên viên và luật sư giàu kinh nghiệm, Luật Doanh Trí sẽ giải đáp thắc mắc của Quý khách hàng thông qua bài viết Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ mới nhất năm 2021 

 1. Căn cứ pháp lý

- Luật Đất đai 2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.

2. Điều kiện để thực hiện mua bán đất theo quy định cùa pháp luật

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện cơ bản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Như vậy,  đất chưa có Sổ đỏ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp muốn thực hiện việc mua bán đối với đất chưa có sổ đỏ, người sử dụng đất cần thực hiện các thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước trong trường hợp thửa đất đủ điều kiện được cấp sổ đỏ trước khi tiến hành xác lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( mua bán đất ) nhằm tránh những rủi ro pháp lý có thể gặp phải.

3. Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ 

Trong trường hợp người sử dụng đất có đủ điều kiện để đăng ký cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ mà vẫn muốn thực hiện việc mua, bán thì cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (làm sổ đỏ)

- Người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ và thực hiện việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cơ quan Nhà nước tiếp nhận và thẩm định hồ sơ về tính hợp lệ và hợp pháp của hồ sơ. Cá nhân theo dõi quá trình thẩm định, sửa đổi, bổ sung hồ sơ theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

- Thời gian giải quyết hồ sơ kể từ ngày cơ quan Nhà nước nhận đủ hồ sơ hợp lệ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định là không quá 30 ngày và không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

- Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Tờ khai lệ phí trước bạ;

+ Tờ khai thuế sử dụng đất;

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

+ Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất gồm:

• Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở;
• Giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm.

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính gồm:

• Biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất;
• Giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trích đo thửa đất, bản mô tả mốc giới các thửa đất liền kề;

+ Các giấy tờ pháp lý cá nhân bao gồm:

• Giấy CMND/CCCD của người sử dụng đất;
• Giấy khai sịnh của người sử dụng đất;
• Sổ hộ khẩu của người sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;
• Văn bản xác nhận tài sản riêng (trường hợp thửa đất đăng ký là tài sản riêng của vợ hoặc chồng);

+ Văn bản ủy quyền (nếu có).

Bước 2: Xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi thửa đất được cấp sổ đỏ và thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất

- Người bán và mua đất chuẩn bị hồ sơ và thực hiện xác lập hợp đồng mua bán đất tại cơ sở công chứng ở UBND hoặc văn phòng công chứng.

- Hồ sơ xác lập hợp đồng mua bán đất tại cơ sở công chứng:

Bên bán:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Đơn đăng ký biến động đất đai

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai thuế sử dụng đất;

+ Phiếu yêu cầu công chứng Hợp đồng;

+ Các giấy tờ pháp lý cá nhân bao gồm:

• Giấy CMND/CCCD của người bán;
• Giấy khai sịnh của người bán;
• Sổ hộ khẩu của người bán;
• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;
• Văn bản xác nhận tài sản riêng (trường hợp thửa đất chuyển nhượng là tài sản riêng của vợ hoặc chồng).

Bên mua:

+ Tờ khai lệ phí trước bạ;

+ Các giấy tờ pháp lý cá nhân bao gồm:

• Giấy CMND/CCCD của người mua;
• Giấy khai sịnh của người mua;
• Sổ hộ khẩu của người mua;
• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;
• Văn bản xác nhận tài sản riêng (trường hợp thửa đất nhận chuyển nhượng là tài sản riêng của vợ hoặc chồng).

- Sau khi hợp đồng mua bán đất được công chứng, theo nội dung hợp đồng, Bên mua hoặc Bên bán sẽ thực hiện việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi nhận được thông báo từ cơ quan thuế và nhận kết quả tại cơ quan đăng ký đất đai. Bên bán/ mua có thể ủy quyền cho Bên thứ ba thực hiện các công việc này.

Bước 3: Thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai

- Bên có trách nhiệm theo Hợp đồng mua bán hoặc văn bản ủy quyền có trách nhiệm thực hiện việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai.

- Cơ quan Nhà nước tiếp nhận và thẩm định hồ sơ về tính hợp lệ và hợp pháp của hồ sơ. Cá nhân theo dõi quá trình thẩm định, sửa đổi, bổ sung hồ sơ theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

- Thời gian giải quyết hồ sơ kể từ ngày cơ quan Nhà nước nhận đủ hồ sơ hợp lệ và cấp giấy hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ theo quy định là không quá 20 ngày.

- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng;

+ Đơn đăng ký biến động đất đai;

+ Tờ khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất nông nghiệp

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Các giấy tờ pháp lý cá nhân của cả bên bán và mua;

+ Văn bản ủy quyền (nếu có).

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả

- Cơ quan đăng ký đất đai tiếp nhận và thẩm định hồ sơ về tính hợp lệ và hợp pháp của hồ sơ. Sau khi thẩm định hồ sơ hợp lê, cơ quan đăng ký đất đai chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với người thực hiện thủ tục.

- Bên có trách nhiệm theo Hợp đồng mua bán hoặc văn bản ủy quyền có trách nhiệm thực hiện nộp nghĩa vụ tài chính theo thông báo thuế của cơ quan thuế. Sau khi nộp nghĩa vụ tài chính, Bên có trách nhiệm sẽ nộp Biên lai thu tiền và thông báo thuế tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của cơ quan đăng ký đất đai.

- Cơ quan đăng ký đất đai thẩm định biên lai thực hiện nghĩa vụ tài chính và trao giấy hẹn trả kết quả cho người thực hiện thủ tục. Căn cứ thời gian trên giấy hẹn, người thực hiện thủ tục mang theo giấy hẹn tới bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất đã sang tên cho Bên mua đất.

Trên đây là những thông tin giải đáp thắc mắc của Quý khách hành về thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ mới nhất năm 2021. Để biết thêm thông tin chi tiết và tư vấn về vấn đề này Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật Doanh Trí theo một trong các phương thức sau:

Hotline: 0911.233.955 – (024) 6293 8326

Email: [email protected]

Luật Doanh Trí rất hân hạnh khi được đồng hành cùng Quý Khách hàng!

Trân trọng./.