THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI QUẬN BÌNH THẠNH

   Thị trường bất động sản ngày càng phát triển thì xu hướng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản càng diễn ra phổ biến. Hiện nay thực tiễn chuyển nhượng dự án ở nước ta đang diễn ra mạnh mẽ. Điều đó được thể hiện ở số lượng dự án chuyển nhượng ngày càng nhiều với quy mô ngày càng lớn cả về vốn và diện tích sử dụng đất; hoạt động chuyển nhượng diễn ra ở nhiều địa phương trong cả nước và không chỉ có dự án có vốn đầu tư trong nước mà cả các dự án có vốn đầu tư nước ngoài cũng đang được chuyển nhượng rất nhiều trên thực tế. Một trong những vấn đề nổi cộm đáng quan tâm nhất trong thực tiễn chuyển nhượng dự án bất động sản hiện nay chính là thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản. Đây là vấn đề được rất nhiều quý khách hàng, quý công ty quan tâm vì nó liên quan và gắn chặt với lợi ích của các cá nhân và doanh nghiệp.Tại Thành phố Hồ Chí Minh, một trong những địa bàn có thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản diễn ra sôi động và được nhiều nhà đầu tư quan tâm là quận Bình Thạnh. Công ty Luật Doanh Trí chúng tôi luôn hiểu rằng để tiến hành vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản theo đúng quy định mà pháp Luật Nhà nước Việt Nam quy định là điều không mấy dễ dàng đối với các nhà đầu tư nói riêng và Qúy khách hàng nói chung. Vì vậy để đảm bảo cho việc chuyển nhượng dự án bất động sản diễn ra không vi phạm Luật thì đòi hỏi Quý khách hàng cần phải nắm thật rõ những quy trình pháp lý về lĩnh vực bất động sản.Bài viết sau đây Luật Doanh Trí sẽ cung cấp cho quý khách hàng thông tin đầy đủ về vấn đề trên.

A.Căn cứ pháp lý :

 -Luật Đất đai 2013

- Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 ;

- Nghị định 76/2015/NĐ-CP Qui định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ;

B. Điều kiện và quy trình chuyển nhượng dự án bất động sản mới nhất :

1. Điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án bất động sản:

  Thứ nhất, tuân thủ nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản, bao gồm: Không làm thay đổi mục tiêu của dự án; không làm thay đổi nội dung của dự án; đảm bảo quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

  Thứ hai, dự án bất động sản đáp ứng điều kiện được phép chuyển nhượng, bao gồm:

– Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

– Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

– Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt;

– Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Thứ ba, bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản phải là một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, phải có năng lực tài chính và phải cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo tiến độ, nội dung dự án.

Lưu ý: Bên nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản không cần phải ký quỹ để thực hiện dự án đầu tư, nếu dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, văn bản quyết định chấp thuận đầu tư. Như vậy, bên chuyển nhượng dự án đầu tư trong trường hợp này cũng không thuộc trường hợp được hoàn trả tiền ký quỹ.

   Ngoài thủ tục cho việc chấp thuận chuyển nhượng dự án, bên nhận chuyển nhượng sẽ không cần phải thực hiện một số thủ tục đầu tư liên quan đến việc chấp thuận dự án đầu tư (ví dụ như hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án…) nếu không có sự thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.

2. Quy trình chuyển nhượng dự án bất động sản:

  Thứ nhất, trình tự chuyển nhượng dự án bất động sản:

  Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh thực hiện như sau:

Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi một bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền; trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan đầu mối trên có trách nhiệm lấy ý kiến của Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và môi trường, Sở Xây dựng, Cục thuế và các ban ngành khác tổ chức thẩm định và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng; trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án hoặc một phần dự án; việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án hoặc một phần dự án được phép chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư, cơ quan đầu mối nhận hồ sơ sẽ là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án. Ngoài ra, thời hạn cho quá trình này cũng kéo dài hơn, cụ thể là 45 ngày.

Thứ hai, các nghĩa vụ sau khi đã được chấp thuận chuyển nhượng dự án bất động sản:

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án hoặc phần dự án ngay sau khi nhận bàn giao;

Chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao có chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần hồ sơ dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ;

Trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông báo bằng vãn bản cho tất cả khách hàng và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày;

Trường hợp khách hàng hoặc các bên liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án hoặc một phần dự án chuyển nhượng thì chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi kí hợp đồng chuyển nhượng.

C.Những lưu ý khi chuyển nhượng dự án bất động sản tại Quận Bình Thạnh:

  Quận Bình Thạnh sở hữu vị trí chiến lược khi giáp nhiều quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh. Quận này có nhiều trục đường quan trọng, giá bán bất động sản cao như Nguyễn Hữu Cảnh, Xô Viết Nghệ Tĩnh, Điện Biên Phủ,…Đồng thời tại Bình Thạnh cũng có nhiều tòa cao ốc, trong đó có tòa nhà Landmark 81 tầng cao nhất thành phố Hồ Chí Minh, thu hút nhiều cư dân đến tham quan và vui chơi, giải trí. Bất động sản Bình Thạnh đa dạng, đầy đủ các loại hình, tuy nhiên gần đây thông tin bán nhà quận Bình Thạnh lại rất được quan tâm.

1. Cân nhắc về giá cả: 

Giá cả bán nhà cần được chủ nhà tham khảo qua các trang tin đăng, môi giới hoặc các chuyên gia nhà đất, những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Mức giá bán phải phù hợp với diện tích, thực trạng và các tiện ích của ngôi nhà, bên cạnh đó, vị trí cũng là một trong những vấn đề quan trọng để định giá nhà của bạn. Ngoài ra, vấn đề cho đặt cọc nhà bạn cũng nên lưu ý. Trong giao dịch nhà đất là thường người mua đặt cọc khoảng 10% giá trị căn nhà, sau khi ra công chứng xong mới trả hết phần còn lại, người bán giao giấy tờ. Khi đặt cọc cũng cần phải có hợp đồng đặt cọc và người làm chứng. Người làm chứng tốt nhất không có quan hệ họ hàng đối với cả hai bên mua và bán. Và đặc biệt, cần hạn chế việc đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.

2. Chuẩn bị hồ sơ, thủ tục nhà đất kỹ càng:

Các giấy tờ cần thiết cho thủ tục mua bán nhà đất gồm:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ),
2. Thông báo nộp lệ phí trước bạ,
3. CMND và hộ khẩu của bên bán,
4. Giấy đăng ký kết hôn của bên bán hoặc giấy xác nhận độc thân hoặc văn bản thỏa thuận tài sản riêng – chung của vợ chồng,
5. CMND và hộ khẩu của bên mua.

Các giấy tờ cần thiết cho thủ tục sang tên sổ đỏ gồm:

1. 02 bản sao hộ khẩu và CMND của vợ chồng bên chuyển nhượng và bện nhận chuyển nhượng,
2. 02 bản sao giấy đăng ký kết hôn kết hôn khi đã có gia đình hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân khi chưa có gia đình của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng,
3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao và bản chính để đối chiếu) của bên chuyển nhượng.

Sau khi chuẩn bị xong các loại giấy tờ trên, bạn có thể mang trước một bộ các giấy tờ photo đến VPCC để kiểm tra và tư vấn thêm nếu cần sửa hay bổ sung.

Sau khi VPCC thông báo giấy tờ đầy đủ và hợp pháp, lúc này, bạn có thể hẹn ngày ký hợp đồng công chứng.

Ký hợp đồng, giao tiền, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc

Hai bên đến VPCC ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Sau khi ký xong thì về lý thuyết, giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Tuy nhiên trên thực tế, lúc này đa số bên mua vẫn chưa giao tiền, bên bán vẫn chưa giao giấy tờ sổ đỏ gốc.

Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, đồng thời cũng là một trong các loại giấy tờ chính để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vì vậy, các bên cần phải thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng khi chưa giao tiền hay giấy tờ sổ đỏ gốc. Trường hợp này bạn có thể tham khảo một số cách sau:

Mỗi bên lấy đủ số bản hợp đồng cho mình nhưng chưa giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc; Nhờ VPCC giữ hợp đồng cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng qua VPCC lấy hợp đồng công chứng; Sau khi đã thỏa thuận được cách giao hợp đồng công chứng, hai bên cùng nhau ra ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán nhận tiền và giao sổ đỏ bản gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua.

Sang tên sổ đỏ

Việc sang tên trên VPCC sẽ mang lại một số lợi ích như thủ tục pháp lý được tinh giản, đỡ rườm rà trong khâu bổ sung các giấy tờ còn thiếu bởi tất cả các giấy tờ đã có sẵn ở đó. Hơn nữa, VPCC cũng nắm rõ bạn cần những giấy tờ loại gì và số lượng bản sao cần thiết cho các thủ tục.

Ngoài ra, VPCC còn có khả năng liên hệ với các văn phòng đăng ký đất đai một cách dễ dàng và thuận tiện hơn những nơi khác. Đồng thời, chi phí sang tên cũng sẽ thấp hơn khi bạn làm ở những nơi khác (chẳng hạn như luật sư). Có một số VPCC cũng hợp tác với các luật sư và văn phòng luật sư, vậy nên nhiều trường hợp cũng không khác gì việc bạn thuê dịch vụ của luật sư.

3. Chọn lọc môi giới:

Bạn nên cân nhắc chọn lọc môi giới bán nhà quận Bình Thạnh kỹ càng để tránh tình trạng quá nhiều môi giới tung tin nhà sai lệch khiến bạn dễ gặp các rủi ro trong quá trình mua bán nhà quận Bình Thạnh.Lưu ý chọn môi giới là những người quen hoặc những người có uy tín trong nghề mà bạn có thể tin tưởng họ.

4. Đăng tin bán nhà qua các trang môi giới tin đăng:

Đăng tin bán nhà cần cân nhắc bởi không phải trang môi giới nào cũng uy tín. Bạn nên thường xuyên theo dõi tin đăng trên các trang như muaban.net, mogi.vn,…để tham khảo tin đăng bán nhà và đăng tin bán nhà quận Bình Thạnh. Thông tin bán nhà cần viết thật chi tiết và cụ thể để người đọc có thể nhanh chóng nắm bắt được thông tin chính xác của ngôi nhà. Đồng thời qua đó có thể liên lạc ngay với bạn để thương lượng về giá cả và thời gian xem nhà nếu họ ưng ý.Đăng tin bán nhà cần lựa chọn sàn môi giới uy tín.

Trên đây là những thông tin về “Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản tại quận Bình Thạnh". Để biết thêm thông tin chi tiết và tư vấn về vấn đề này, Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật Doanh Trí theo một trong các phương thức sau:

Hotline: (+84) 911.233.955 – (024) 6293 8326

Email: [email protected]

Luật Doanh Trí rất hân hạnh khi được đồng hành cùng Quý Khách hàng!

Trân trọng./.