LÀM SỔ ĐỎ NHÀ CHUNG CƯ NHƯ THẾ NÀO?

Những năm gần đây, nhu cầu mua nhà chung cư để ở đang ngày một phổ biến, điều này kéo theo nhu cầu làm sổ đỏ, sổ hồng cũng tăng cao. Người đăng ký làm sổ đỏ có thể là chủ đầu tư dự án nhà chung cư hoặc là chính người mua chung cư đó. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết về thủ tục để xin cấp sổ đỏ đúng cách và đúng trình tự của pháp luật, khiến cho việc đi xin cấp sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền trở nên rắc rối, cồng kềnh. Công ty Luật Doanh Trí xin trân trọng gửi tới Quý khách hàng một số thông tin hữu ích liên quan đến vấn đề này thông qua bài viết “Làm sổ đỏ nhà chung cư như thế nào?”

1. Căn cứ pháp lý

- Luật Đất đai 2013;

- Luật Nhà ở 2014;

- Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;

- Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai;

- Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở;

- Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Khái niệm

Nhà chung cư là gì?

Theo Điều 3 Luật Nhà ở 2014: Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư.

Sổ đỏ nhà chung cư là gì?

Trên thực tế, có hai loại giấy chứng nhận quyền của chủ sở hữu đối với đất là Sổ đỏ và Sổ hồng. Trong đó:

- Sổ đỏ là tên gọi khác của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được cấp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất đất nông nghiệp để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

- Sổ hồng là tên gọi khác của Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, được cấp cho chủ sở hữu tại nội thành, nội thị xã, thị trấn theo quy định.

Cả hai loại sổ này hiện đều còn đang lưu hành và có giá trị pháp lý. Theo Luật Đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Nói cách khác thì sổ đỏ và sổ hồng đã được thống nhất về mẫu. Ở đây, sổ đỏ nhà chung cư chính là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng), tuy nhiên nhiều người vẫn quen gọi cả 2 loại giấy này là sổ đỏ.

3. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án chung cư

- Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà chung cư có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau đây:

+ Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án, trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);

+ Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; Giấy phép xây dựng (nếu có); Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ; trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ;

+ Báo cáo kết quả thực hiện dự án.

- Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng của chung cư và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở chung cư, công trình xây dựng chung cư của chủ đầu tư dự án và gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà, đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; đăng công khai kết quả kiểm tra trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

- Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. 

4. Điều kiện làm sổ đỏ nhà chung cư

- Nếu người đăng ký làm sổ đỏ là chủ đầu tư dự án nhà chung cư: Trước khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, chủ đầu tư phải đảm bảo công trình đã được hoàn thành và đã hoàn tất các trách nhiệm của mình, tức là chủ đầu tư dự án phải:

+ Hoàn tất hồ sơ để nộp lên Sở Tài nguyên và Môi trường, thành phần hồ sơ gồm các giấy tờ đã nêu ở mục trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà chung cư;

+ Chung cư đã được Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hiện trạng của chung cư và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở chung cư, công trình xây dựng chung cư, xét duyệt thông qua và kết quả kiểm tra đã được thông báo tới chủ đầu tư cũng như được đăng công khai trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

- Nếu người đăng ký làm sổ đỏ là người nhận mua chung cư: Để làm thủ tục đề nghị cấp giấy sở hữu căn hộ chung cư, người mua nhà cần:

+ Có hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư;

+ Hoàn thành việc thanh toán tiền mua nhà đã ghi trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;

+ Có đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư do chủ đầu tư cấp;

5. Hồ sơ đăng ký cấp sổ đỏ nhà chung cư

Căn cứ khoản 22 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận thay cho người nhận mua nhà hoặc nếu người nhận mua nhà chung cư muốn tự đăng ký thì chủ đầu tư dự án phải có trách nhiệm cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.

Thành phần hồ sơ gồm:

(1) Giấy ủy quyền (trong trường hợp có sự ủy quyền);

(2) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);

(3) Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật;

(4) Biên bản bàn giao căn hộ chung cư;

(5) Bản chứng thực chứng minh thư, hộ khẩu của người đề nghị cấp giấy (bao gồm những người đứng tên trong Hợp đồng mua bán);

(6) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

Đồng thời, người đề nghị phải ghi tờ khai lệ phí trước bạ rồi nộp cùng với hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

6. Thủ tục đăng ký cấp sổ đỏ nhà chung cư

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư dự án nhà chung cư hoặc người mua chung cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại bộ phận một cửa.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ

- Nếu hồ sơ hợp lệ: Cơ quan tiếp nhận xét duyệt và tiến hành giải quyết yêu cầu (bước 3);

- Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, chưa đầy đủ: Trong thời gian 03 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm định hồ sơ và thực hiện các thủ tục như sau:

- Kiểm tra giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký;

- Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

- Cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính (nếu có);

- Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận;

- Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cấp hoặc không cấp giấy chứng nhận

Sau khi đánh giá, thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc không cấp. Trong trường hợp từ chối cấp thì phải nêu rõ lý do.

Trên đây là những thông tin giải đáp thắc mắc của Quý khách hàng về vấn đề Làm sổ đỏ chung cư như thế nào? Để biết thêm thông tin chi tiết và tư vấn về vấn đề này Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật Doanh Trí theo một trong các phương thức sau:

Hotline: 0911.233.955 – (024) 6293 8326

Email: [email protected]

Luật Doanh Trí rất hân hạnh khi được đồng hành cùng Quý Khách hàng!

Trân trọng./.