THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

Tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp dân sự và là một trong những tranh chấp phổ biến ở Việt Nam hiện nay. Trong quan hệ dân sự, mỗi chủ thể tham gia đều tồn tại những quyền và lợi ích không giống nhau. Nhiều trường hợp vì định hướng quyền lợi của mình mà ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ thể khác một cách trực tiếp hoặc gián tiếp. Gây ảnh hưởng đến quan hệ dân sự giữa các chủ thể liên quan và ảnh hưởng không nhỏ đến lợi ích của Nhà nước.Chính vì thế,cần có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai để từ đó tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các tranh chấp đất đai,tránh sự lạm quyền,chồng chéo ảnh hưởng đến lợi ích,tài sản cá nhân và lợi ích,tài sản của Nhà nước. Bài viết sau đây sẽ cung cấp các thông tin về chủ đề này.

I.Căn cứ pháp lý:

-Luật Đất đai 2013

-Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

II.Xác định các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất :

  Tranh chấp về quyền sử dụng đất của đương sự thông thường có một trong các dạng tranh chấp cơ bản sau:

- Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp về đòi lại đất do người khác đang quản lý, sử dụng;

- Tranh chấp phát sinh từ các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất;

- Tranh chấp phát sinh từ các quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất.

III.Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải:

   Mục đích của việc hòa giải tranh chấp đất đai là giúp cho các bên tranh chấp giải quyết những bất đồng, bảo vệ được quyền cho các chủ thể khi có quyền sử dụng đất hợp pháp. Qua đó, bảo vệ và duy trì được sự ổn định trật tự của xã hội và thể hiện được vai trò quản lý của nhà nước về đất đai.

 Về thẩm quyền hòa giải: Việc hòa giải tranh chấp đất đai, Điều 202 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

     Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất, Thẩm phán cần kiểm tra điều kiện tiền tố tụng là hòa giải cơ sở.

 Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, các tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại cấp xã, phường, thị trấn trước khi đương sự khởi kiện đến Tòa án. Khi các bên có tranh chấp đất đai mà không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải tranh chấp đất đai.Như vậy, Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc tổ chức hòa giải của UBND cấp xã, phường, thị trấn kết hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận hay các tổ chức xã hội khác là điều kiện bắt buộc phải có trước khi Tòa án nhận đơn của đương sự. Nếu không có việc hòa giải của UBND cấp xã, phường thì các đương sự sẽ bị coi là chưa đủ điều kiện khởi kiện.

   Tuy nhiên, cần phải làm rõ có phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đai đều phải được hòa giải trước khi khởi kiện hay không. Chúng ta đều biết quyền của người sử dụng đất là rất rộng, các dạng tranh chấp về quyền sử dụng đất rất đa dạng: tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, tranh chấp các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về hôn nhân gia đình có việc phân chia quyền sử dụng đất của vợ chồng, chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất… Trong khi đó, BLTTDS 2015 lại phân định rất rõ giữa tranh chấp về quyền sử dụng đất và các loại tranh chấp về hợp đồng dân sự, tranh chấp về thừa kế tài sản khi quy định thẩm quyền về vụ việc của Tòa án. Hơn nữa, hiện nay, các văn bản pháp luật về đất đai lại sử dụng hai thuật ngữ là “tranh chấp liên quan đến đất đai” và “tranh chấp đất đai”. Đây là hai thuật ngữ có nội hàm khác nhau, trong đó, tranh chấp liên quan đến đất đai có phạm vi rộng hơn, bao gồm tranh chấp về các quan hệ hợp đồng, quan hệ sở hữu, quan hệ thừa kế mà quyền sử dụng đất là loại tài sản thuộc đối tượng của quan hệ pháp luật đó. Còn tranh chấp đất đai có phạm vi hẹp hơn, là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất. Nếu hiểu theo cách này, thì quy định về hòa giải cơ sở trong Luật Đất đai năm 2013 chỉ áp dụng đối với tranh chấp là người có quyền sử dụng đất. Thêm vào đó, các quy định của pháp luật về quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế và quan hệ sở hữu rất phức tạp. Do đó, với trình độ của cán bộ cấp xã, khó có thể xác định được một hợp đồng có hiệu lực hay hợp đồng vô hiệu; khó xác định diện, hàng thừa kế, quan hệ tài sản chung… Mặt khác, mục đích của việc hòa giải là sự thỏa thuận của các đương sự. Vậy khi hòa giải đương sự thỏa thuận để thực hiện một hợp đồng lẽ ra phải bị tuyên bố vô hiệu, hoặc thỏa thuận được việc chia thừa kế, nhưng bỏ sót những người lẽ ra phải được hưởng thừa kế, xác định không đúng di sản thừa kế… thì cán bộ cấp xã khó có khả năng nhận biết. Nếu giao các loại tranh chấp về giao dịch, thừa kế quyền sử dụng đất cho UBND cấp xã hòa giải rất có thể sẽ vi phạm pháp luật và thực tế việc hòa giải tại UBND cấp xã là không cần thiết. Chính vì thế mà Luật Đất đai 2013 ra đời thay thế Luật Đất đai 2003 đã bổ sung thêm thẩm quyền của Phòng Tài nguyên Môi trường và Sở Tài nguyên Môi trường để thực hiện những công việc trên mà UBND cấp xã trong 1 số trường hợp chưa thể thực hiện được,từ đó thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai được qui định cụ thể,rạch ròi hơn.

 IV.Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án:

 Việc kiểm tra điều kiện về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất cũng dựa trên cơ sở chung về xác định thẩm quyền tương tự như các loại vụ án dân sự khác (nguyên tắc xác định thẩm quyền theo loại việc, theo cấp Tòa án, theo lãnh thổ). Cần lưu ý: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Tòa án được xác định ở thời điểm thụ lý vụ án, những tình tiết phát sinh sau khi thụ lý như được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay hủy giấy chứng nhận đã cấp… không làm thay đổi thẩm quyền giải quyết tranh chấp đã được xác định ở thời điểm thụ lý. Luật áp dụng để xác định thẩm quyền cũng là luật có hiệu lực ở thời điểm thụ lý vụ án.

a) Thẩm quyền theo loại việc:

Khoản 5 Điều 26 BLTTDS năm 2015 quy định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Cần phải hiểu tranh chấp đất đai theo quy định này là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, bản chất là tranh chấp về quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế, có đối tượng là quyền sử dụng đất.

 Đặc trưng cơ bản khi xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là phải có sự phân biệt giữa thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan hành chính; đồng thời có sự phân biệt rõ tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự với các quan hệ khiếu kiện liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định một số điểm mới quan trọng về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai. Theo quy định tại Điều 203 của luật này thì tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

- Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Như vậy, theo quy định này thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án đã được mở rộng. Kể từ ngày 01/7/2014, Tòa án có cả thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mà không có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, nếu như người khởi kiện lựa chọn Tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp. Trường hợp này, khi nhận đơn khởi kiện của người khởi kiện, Thẩm phán phải xác nhận xem người khởi kiện có đồng thời nộp đơn đến UBND đề nghị giải quyết hay không. Nếu người khởi kiện vừa nộp đơn khởi kiện đến Tòa án, vừa nộp đơn khiếu nại đến UBND, thì Tòa án phải hướng dẫn cho người khởi kiện lựa chọn một trong hai cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Trường hợp vụ việc đang được UBND giải quyết, Tòa án trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện. Nếu vụ việc đã được giải quyết tại UBND có thẩm quyền, nhưng đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết và khởi kiện ra tòa thì Tòa án thụ lý vụ án theo thủ tục tố tụng hành chính (Điều 203 Luật đất đai năm 2013).

Tóm lại, theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, thì TAND có thẩm quyền giải quyết các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất sau đây:

1- Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án.

2- Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, gồm:

- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng.

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

3- Tranh chấp quyền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

4- Tranh chấp quyền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

5- Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, nhưng đương sự lựa chọn khởi kiện tại Tòa án.

b) Thẩm quyền theo cấp Tòa án:

Theo quy định tại Điều 35, Điều 37 BLTTDS năm 2015, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất được xác định như sau:

- TAND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất nếu tranh chấp đó không có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài, không cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài.

- TAND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất mà tranh chấp đó có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài; giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của TAND cấp huyện nhưng TAND cấp tỉnh lấy lên để giải quyết.

c) Thẩm quyền theo lãnh thổ:

Điều 39 BLTTDS năm 2015 quy định đối tượng tranh chấp là bất động sản chỉ của Tòa án nơi có bất động sản giải quyết.

Khi áp dụng quy định này cần phân biệt, khi giải quyết tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất do người khác đang quản lý, sử dụng, thì xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo lãnh thổ là Tòa án nơi có bất động sản.

Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, thì về bản chất là tranh chấp hợp đồng, tranh chấp thừa kế, nên không xác định Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết, mà việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ căn cứ vào quy định chung tại Điều 39, Điều 40 BLTTDS năm 2015 (Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết hoặc theo sự thỏa thuận của đương sự, sự lựa chọn của nguyên đơn).

Trên đây là những thông tin về “Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai". Để biết thêm thông tin chi tiết và tư vấn về vấn đề này, Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật Doanh Trí theo một trong các phương thức sau:

Hotline: (+84) 911.233.955 – (024) 6293 8326

Email: [email protected]

Luật Doanh Trí rất hân hạnh khi được đồng hành cùng Quý Khách hàng!

Trân trọng./.