Hoạt động đầu tư kinh doanh tại căn hộ chung cư

Hiện nay, quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư, kinh doanh với các hoạt động đầu tư tại căn hộ chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh còn chưa đầy đủ. Luật doanh trí xin cung cấp thông tin cho khách hàng về hoạt động trên.

Khái niệm “nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” chỉ được đề cập tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”. Ngoài ra, chỉ có quy định tại khoản 11 Điều 06 Luật Nhà ở quy định cấm đối với hành vi “Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ.”

Thực tế, cơ quan đăng ký đầu tư thường viện dẫn lý do căn hộ chung cư để từ chối cấp phép dự án đầu tư. Đến khi nhà đầu tư cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chứng minh địa điểm thực hiện dự án là căn hộ chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh thì cơ quan đăng ký đầu tư lại lấy lý do căn hộ chỉ có chức năng thương mại và dịch vụ, từ chối cấp phép cho các ngành nghề sản xuất vì lo ngại ảnh hưởng cuộc sống cư dân, gây ô nhiễm môi trường, …

Cách giải quyết như trên chưa trong hoạt động đầu tư kinh doanh tại căn hộ chung cư thật sự phù hợp chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước cũng như không đủ cơ sở pháp lý của luật nhà đất, bởi các lý do sau:

Thứ nhất,

Dựa vào nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã có thể xác định một căn hộ là căn hộ chung cư được xây dựng có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Và hoạt động kinh doanh được định nghĩa tại khoản 16 điều 4 Luật Doanh nghiệp 2014 như sau: “Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”. Khoản 1 Điều 3 Luật Thương mại định nghĩa “hoạt động đầu tư kinh doanh tại căn hộ chung cưmang tính chất thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác”. Hoạt động đầu tư kinh doanh được định nghĩa tại khoản 5 Điều 3 Luật Đầu tư 2014: “Đầu tư kinh doanh là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư”. Từ các khái niệm trên chứng minh được rằng kinh doanh, thương mại bao gồm cả hoạt động sản xuất.

Thứ hai,

Hiện nay tại khoản 11 Điều 06 Luật Nhà ở chỉ quy định cấm đối với hành vi “Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, hoạt động đầu tư kinh doanh tại căn hộ chung cư dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ”. Ngoài ra không có quy định cấm hoạt động sản xuất tại căn hộ thương mại trong tòa nhà chung cư. Thêm vào đó, nhà ở riêng lẻ và căn hộ thương mại dịch vụ trong tòa nhà chung cư đều được gọi chung là nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở thì chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm.

Thứ ba,

Chúng ta cần phân biệt giữa hai khái niệm hạng mục công trình theo quy định của Luật Xây dựng với mục tiêu thực hiện dự án theo quy định của Luật Đầu tư. Hiện nay, không có quy phạm pháp luật nào quy định mục tiêu thực hiện dự án phải phù hợp công năng sử dụng của địa điểm thực hiện dự án ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nếu quy định như vậy thì sẽ không có dự án sản xuất, kinh doanh nào được cấp phép trên địa điểm thực hiện dự án là nhà ở cá nhân vì công năng ghi trên sổ hồng là để ở và việc các doanh nghiệp thuê nhà ở của cá nhân (mục đích để ở) để làm trụ sở công ty (mục đích để kinh doanh) là không được phép. Tuy nhiên, thực tế chứng minh là các Sở Kế hoạch và Đầu tư vẫn cấp phép thành lập cho rất nhiều doanh nghiệp như trên.

Nếu nói việc xem xét dự án riêng (bao gồm xem xét mục tiêu và địa điểm thực hiện dự án) và việc xem xét cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp riêng (bao gồm xem xét ngành nghề kinh doanh và địa điểm kinh doanh) thì lại càng không thỏa đáng, vì việc thành lập doanh nghiệp chính là sự hiện thực hóa dự án đầu tư thành lập doanh nghiệp trên thực tế. Vậy tại sao thành lập doanh nghiệp với ngành nghề kinh doanh sản xuất tại địa điểm kinh doanh (trụ sở) trên thì được phép mà đăng ký đầu tư (bước trước đó) với mục tiêu sản xuất và địa điểm tương ứng thì lại không được? Như vậy là quá bất hợp lý, phi logic và không thể hiện được tư duy mở, hỗ trợ và thu hút nhà đầu tư.

Thứ tư,

Việc xem xét, thẩm định hồ sơ để cấp phép hoạt động đầu tư kinh doanh tại căn hộ chung cư  thực hiện dự án chỉ nên dừng lại ở việc đánh giá ban đầu về sự phù hợp với các cam kết quốc tế, các quy định pháp luật trong nước, tức nhà đầu tư không bị hạn chế đầu tư, mục tiêu đầu tư vào những ngành nghề không bị cấm, không bị hạn chế theo quy hoạch, sự nghiêm túc của nhà đầu tư đối với dự án hay một phần nào đó là năng lực tài chính để thực hiện dự án và các giải pháp, cam kết bảo vệ môi trường, an ninh trật tự (nếu có). Còn tính hiệu quả hay những tác động của dự án đối với dân cư, môi trường nên để cho các khâu về sau, các cơ quan chuyên môn khác có trách nhiệm kiểm tra, giám sát, xử lý nếu có vi phạm. Cơ quan đăng ký đầu tư không nên suy diễn bất cứ điều gì để từ chối cấp phép khi mà chưa có quy định pháp luật trực tiếp điều chỉnh. Như vậy là hạn chế quyền của nhà đầu tư, trái với tinh thần của Luật Đầu tư 2014.

Vì các lẽ trên, Cơ quan đăng ký đầu tư khi xem xét một dự án đầu tư cần có tư duy khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, hoạt động đầu tư kinh doanh tại căn hộ chung cư theo quy định tại khoản 4 Điều 5 Luật Đầu Tư: “Nhà nước đối xử bình đẳng giữa các nhà đầu tư; có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, phát triển bền vững các ngành kinh tế”. Đặc biệt, đối với các vấn đề mà pháp luật chưa quy định đầy đủ để điều chỉnh như vấn đề dự án đầu tư tại căn hộ chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh thì các cơ quan có thẩm quyền lại càng cần phải quán triệt tinh thần khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư trong những vấn đề mà pháp luật không có quy định cấm, thể hiện đúng chính sách mở cửa của Đảng và Nhà nước ta.

Trên đây là những nội dung liên quan đến hoạt động đầu tư tại căn hộ chung cư. Nếu quý khách có bất kỳ vấn đề nào còn thắc mắc vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được sự tư vấn từ các chuyên viên của chúng tôi.

• Liên hệ Hotline: 0911.233.955 hoặc Email: [email protected]
• Luật Doanh Trí rất hân hạnh được đồng hành và hợp tác cùng Quý khách!