ĐỊA ĐIỂM LÀM SỔ ĐỎ CHO DOANH NGHIỆP TẠI HỒ CHÍ MINH

Với lợi thế về mặt vị trí đia lý  là trung tâm công nghiệp - thương mại của cả nước chỉ tính riêng khoảng 15 năm đầu thế kỷ XXI, cơ cấu kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh duy trì ổn định theo tỷ lệ: Dịch vụ 59,6%; Công nghiệp, xây dựng: 39,4%; nông nghiệp 1%. Về cơ cấu theo khu vực kinh tế, có sự chuyển dịch theo hướng tăng dần khu vực kinh tế ngoài quốc doanh (hiện nay khoảng 54%, gồm kinh tế tư nhân 44%, và kinh tế cá thể 10%); khu vực kinh tế nhà nước chiếm khoảng 20%, khu vực có vốn đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 20,9% và kinh tế ngoài nhà nước chiếm khoảng 59,7% 33 . Thành phố Hồ Chí Minh đóng vai trò là hạt nhân trong với mức đóng góp GDP là trung bình hằng năm khoảng 60% trong vùng và 30% trong tổng GDP của cả khu vực Nam Bộ. Kinh tế đối ngoại tiếp tục là thế mạnh của Thành phố Hồ Chí Minh trong thời kỳ đổi mới trên cả ba lĩnh vực, xuất nhập khẩu, thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và các nguồn vốn viện trợ phát triển (ODA). Trong những năm gần đây, mặc dù không phải là địa phương thu hút tốt nhất các nguồn đầu tư nước ngoài, nhưng Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những địa phương có số dự án đăng ký, có các dự án được triển khai và giải ngân cao nhất cả nước. Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã đóng góp vào khoảng 25% GDP 40% vào sản xuất công nghiệp của Thành phố; hằng năm chiếm khoảng 30% tổng kim ngạch xuất khẩu của Thành phố. Ngoài ra, các dự án có vốn đầu tư nước ngoài cũng đóng góp khoảng 15% tổng thu ngân sách trên địa bàn. Các quốc gia và vùng lãnh thổ có vốn đầu tư lớn vào Thành phố Hồ Chí Minh là Singapore, Malaysia, Hồng Kông, Hàn Quốc, Đài Loan…

Trước hết phải khẳng định, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, các tổ chức kinh tế tư nhân thực hiện hoạt động kinh doanh, thương mại, đầu tư đều gắn liền với đất đai. Bất động sản cũng được coi là nguồn lực đặc biệt thúc đẩy sự phát triển kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh như đã dẫn. Doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản.

Chúng tôi xin đưa ra một số thông tin về các quy định của pháp luật hiện hành trực tiếp điều chỉnh quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế - doanh nghiệp liên quan đến đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh:

Theo các quy định pháp luật có thể hiểu tổ chức kinh tế (hay đúng hơn là tổ chức kinh tế trong nước) là tổ chức được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, bao gồm: Doanh nghiệp (không có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông), hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức kinh tế khác theo quy định pháp luật dân sự. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông theo quy định pháp luật doanh nghiệp.

Theo khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế là một trong những chủ thể của quyền sử dụng đất. Để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay các quyền năng khác thì chủ thể sử dụng đất phải có quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó được phép chuyển nhượng theo quy định pháp luật đất đai. Hiện nay, pháp luật đất đai quy định tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là chủ thể sử dụng đất, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Pháp luật hiện hành quy định địa vị pháp lý của tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có nhiều điểm khác biệt xuất phát từ nguồn vốn đầu tư của tổ chức kinh tế đó.

I. Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

II. Quy định của pháp luật đất đai hiện hành về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức kinh tế – doanh nghiệp

1. Tổ chức kinh tế – doanh nghiệp trong nước

Theo pháp luật đất đai hiện hành, tổ chức trong nước sử dụng đất có một số quyền năng đáng chú ý sau đây:

Thứ nhất, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trường hợp sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.

Thứ hai, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất thì được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật; tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

2. Tổ chức kinh tế  - doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam

Tổ chức kinh tế là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

Thứ nhất, trường hợp tổ chức là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không có quyền đối với đất mà chỉ có quyền đối với tài sản trên đất, cụ thể là: - Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; - Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm. Người được giao đất, thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại; - Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.

Thứ hai, trường hợp tổ chức là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất thì có quyền đối với cả đất và tài sản gắn liền với đất, cụ thể là: - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; - Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; - Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất; - Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất; - Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở; người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai.

Thứ ba, trường hợp tổ chức là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất do thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì chỉ có quyền đối tài sản gắn liền với đất nếu trả tiền thuê đất hàng năm, cụ thể là được bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại.

Thứ tư, trường hợp tổ chức là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất do thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì có quyền đối với cả đất và tài sản gắn liền với đất nếu trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại, cụ thể là chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất. Thứ năm, trường hợp người sử dụng đất là tổ chức kinh tế liên doanh giữa bên nước ngoài với bên Việt Nam mà đất do bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì không phải chuyển sang thuê đất, có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nếu trước đó bên Việt Nam đã trả tiền cho Nhà nước (hoặc cho người chuyển nhượng) mà không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất. Khi đó giá trị quyền sử dụng đất được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh.

III. Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – Sổ đỏ cho tổ chức kinh tế là doanh nghiệp tại Thành phố Hồ Chí Minh

Theo khoản 1 Điều 102 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế - doanh nghiệp đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích.

Theo đó, tổ chức kinh tế được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) khi đang sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật (như được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất) và chưa được cấp sổ đỏ.

Theo khoản 1 Điều 25 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, tổ chức kinh tế trong nước đang sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận phải tự rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất và báo cáo UBND Thành phố Hồ Chí Minh.

Trên cơ sở báo cáo hiện trạng sử dụng đất của tổ chức, UBND Thành phố Hồ Chí Minh kiểm tra thực tế sử dụng đất và quyết định xử lý theo quy định sau:

- Diện tích đất của tổ chức đang sử dụng đúng mục đích thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hình thức sử dụng đất theo quy định của pháp luật và cấp Giấy chứng nhận;

- Diện tích đất sử dụng không đúng mục đích, diện tích đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, bị chiếm; diện tích đất đã cho các tổ chức khác, hộ gia đình, cá nhân thuê hoặc mượn sử dụng; diện tích đất đã liên doanh, liên kết trái pháp luật; diện tích đất không được sử dụng đã quá 12 tháng hoặc tiến độ sử dụng chậm đã quá 24 tháng thì UBND Thành phố Hồ Chí Minh quyết định xử lý theo quy định của pháp luật như bị thu hồi, phạt tiền…

- Diện tích đất của tổ chức đã bố trí cho hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của tổ chức làm nhà ở thì phải bàn giao cho UBND cấp huyện quản lý; trường hợp đất ở đang sử dụng phù hợp với quy hoạch thì cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật như phải nộp tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất (nếu có)...

- Diện tích đất đang có tranh chấp thì UBND Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết dứt điểm để xác định quyền của người sử dụng đất.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp luật Đất đai của Luật Doanh Trí tại Thành phố Hồ Chí Minh

- Tư vấn thủ tục cấp, đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho doanh nghiệp;

- Tư vấn quy định pháp luật đất đai về hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất và tư vấn chuẩn bị hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất;

- Tư vấn quy định pháp luật đất đai về trình tự và thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Tư vấn thủ tục chuyển nhượng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Tư vấn quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tư vấn chuẩn bị, soạn thảo các hợp đồng (chuyển nhượng, góp vốn…) quyền sử dụng đất của doanh nghiệp;

- Tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất;

- Tư vấn pháp luật đất đai về trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, các chính sách pháp luật đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh...

Trên đây là những tư vấn cơ bản của Luật Doanh Trí về hồ sơ, thủ tục làm sổ đỏ cho doanh nghiệp tại Thành Phố Hồ Chí Minh. Luật Doanh Trí với sứ mệnh "tuân thủ pháp luật" và thỏa mãn nhu cầu của mọi đối tượng khách hàng tạo nền tảng và cảm hứng cho sự thành công của Quý khách hàng. Nếu như quý khách hàng có nhu cầu tư vấn, thực hiện thủ tục hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn, hướng dẫn thực hiện:

Hotline: 0911.233.955

Email: [email protected]

Luật Doanh Trí rất hân hạnh khi được đồng hành và hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.