TƯ VẤN SỔ ĐỎ ĐẤT KHAI HOANG

Đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Vậy đất khai hoang có được làm sổ đỏ hay không? Bài viết sau đây sẽ cung cấp thông tin về câu hỏi này qua bài viết“Tư vấn sổ đỏ đất khai hoang”.

Căn cứ pháp lý:

- Luật Đất đai 2013;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

1. Đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không?

a,  Quy định về đất khai hoang có giấy tờ

Điều 100 Luật Đất đai 2013 có quy định về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất có giấy tờ. Trong đó, không có quy chế cụ thể về vấn đề đất khai hoang mà chỉ nêu rõ những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có giấy tờ chứng nhận

Đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giấy tờ được quy định như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Trong đó, các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 tại điểm g khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai được quy định chi tiết tại Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP bao gồm:

1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.

3. Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

5. Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

6. Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

7. Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

8. Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.”

Đồng thời, khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất

Việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch)

Hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, đối với những trường hợp đất khai hoang, khai hóa trước ngày năm 1993 (trước ngày 15/10/1993) hoặc và xây dựng nhà trên đất khai hoang mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng có các loại giấy tờ theo quy định trên thì thuộc trường hợp có thể hợp thức hóa đất khai hoang.

Người có nhu cầu xin cấp sổ đất khai hoang có thể thực hiện các thủ tục xin mẫu giấy xác nhận đất khai hoang, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật như đối với trường hợp cấp mới quyền sử dụng đất.

b, Quy định về đất khai hoang không có giấy tờ

Đối với trường hợp đất khai hoang không có giấy tờ nếu muốn cấp giấy chứng nhận đất khai hoang thì cần phải đảm bảo các điều kiện quy định tại điều 101 Luật đất đai 2013. Cụ thể luật quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

a) Cấp giấy CNQSD cho đất khai hoang, sử dụng trước ngày 1/7/2004

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 nhưng nếu có đủ các điều kiện dưới đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Đất khai hoang sử dụng ổn định từ trước ngày 1/72004

- Không vi phạm pháp luật về đất đai

- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

b) Cấp giấy CNQSD cho đất khai hoang, sử dụng trước ngày 1/7/2014

Khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 nhưng nếu có đủ các điều kiện dưới đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn

- Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp

Như vậy, theo quy định này những trường hợp đất khai hoang không có giấy tờ vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện trên.

2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khai hoang

Người sử dụng đất khai hoang có đủ điều kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điều 100 và 101 Luật Đất đai 2013 có thể thực hiện các thủ tục sau đây để bảo vệ quyền lợi của mình. Các bước thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khai hoang như sau:

Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.

- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu).

- Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất (nếu là đất có giấy tờ theo quy định tại điều 100 Luật đất đai) hoặc giấy xác nhận đất khai hoang của UBND xã (nếu là đất khai hoang không có giấy tờ).

- UBND xã khi nhận hồ sơ xin đăng ký sẽ cần phải: thông báo công khai hồ sơ 15 ngày để lấy phiếu ý kiến khu dân cư là đất khai hoang không có tranh cấp. Nếu đất khai hoang có tranh chấp thì sẽ có ý kiến của bên tranh chấp trong thời gian công khai hồ sơ 15 ngày.

- Trích lục hoặc trích đo.

- Biên bản xét duyệt hội đồng xét cấp giấy xã.

- 02 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (Mẫu 01/LPTB - nếu có).

- 02 Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01-05/TSDĐ- nếu có).

- 02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 11/TK-TNCN-  nếu có).

- 02 bản giấy tờ khác có liên quan việc miễn giảm nộp tiền sử dụng (nếu có).

- 02 Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có).

- Bản án của tòa án, biên bản thi hành án, quyết định thi hành án của cơ quan thẩm quyền, quyết định các cấp (nếu có).

Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.

Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

Trên đây là những thông tin về "Tư vấn sổ đỏ đất khai hoang”. Để biết thêm thông tin chi tiết và tư vấn về vấn đề này, Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật Doanh Trí theo một trong các phương thức sau:

Hotline: (+84) 911.233.955 – (024) 6293 8326

Email: [email protected]

Luật Doanh Trí rất hân hạnh khi được đồng hành cùng Quý Khách hàng!

Trân trọng./.