LUẬT SƯ GIẢI ĐÁP VỀ VIỆC MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Năm 2008 tôi có mua một miếng đất (đất vườn) của hàng xóm, tôi đã trả tiền đầy đủ 500 triệu đồng nhưng không có viết giấy và không có người làm chứng.

Bây giờ tôi đề nghị người bán làm giấy tờ sang tên đổi chủ  thì họ không đồng ý và muốn trả lại tiền cộng lãi.

Vậy giờ tôi phải làm thế nào để đòi được miếng đất đó? Nếu ra tòa thì tôi có đủ cơ sở pháp lý không?

Mong luật sư giải đáp giúp tôi.

Luật sư giải đáp:

Căn cứ - 

+ Bộ luật Dân sự 2005

+ Bộ luật Dân sự 2015

+ Luật Đất đai 2013

Điều 134 BLDS 2005 quy địnhGiao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Tại Điều 410 Bộ luật dân sự 2005 có quy định như sau:

Điều 410. Hợp đồng dân sự vô hiệu

1. Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

Về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản thì khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 và Luật đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập văn bản và có công chứng, chứng thực. Như vậy, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng thì quyền sử dụng đất đó chưa thuộc quyền sử dụng của bên mua mà quyền sử dụng đất chỉ thuộc về bên mua khi thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Theo thông tin bạn trình bày, bạn có mua một mảnh đất và đã trả tiền mua đất, tuy nhiên bạn không lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng không có người làm chứng. Từ đó ta có thể xác định rằng giao dịch giữa bạn và người hàng xóm là giao dịch dân sự vô hiệu.

Giao dịch của bạn là vô hiệu nên theo quy định hai bên sẽ tiến hành khôi phục lại tình trạng ban đầu ban đầu tức hai bên đã nhận của nhau những gì thì sẽ trao trả lại nhau những gì đã nhận. Cụ thể, Điều 131 BLDS 2015 quy định như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.”

Như vậy, bên bán có nghĩa vụ trả lại số tiền đã nhận từ bạn. Trường hợp bên bán không thanh toán thì bạn có quyền làm đơn khởi kiện gửi Tòa án nhân dân để yêu cầu tuyên giao dịch dân sự vô hiệu và buộc người có nghĩa vụ phải thanh toán số tiền đã nhận. Và trong trường hợp này, bạn không thể đòi được miếng đất và khi ra tòa bạn hoàn toàn không đủ căn cứ để xác định mình là chủ của bất động sản đã thanh toán đó.